für Käufer, Verkäufer, Mieter, Vermieter, Pächter und Verpächter von Immobilien

Die Paragraphenverweise beziehen sich, so nicht anders angegeben, auf die Immobilienmaklerverordnung idF BGBl II 2010/268. Diese Information wurde Ihnen von der D.E. Invest GmbH überreicht. Sie wurde gem. §10 dem Verein für Konsumenteninformation (VKI) übermittelt. Vor Abschluss eines Immobiliengeschäftes ist eine einzelfallbezogene Beratung durch einen Anwalt, Notar und Steuerberater unerlässlich! Entsprechend dem bestehenden Geschäftsgebrauch kann der Makler als Doppelmakler tätig sein. §5(1)MaklerG Wird er auftragsgemäß nur für eine Partei tätig, so hat er dies der anderen Seite mitzuteilen. §17MaklerG Falls der Makler mit dem vermittelten Dritten in einem familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis steht, so hat er diesen Umstand unverzüglich bekannt zu geben. §6(4)MaklerG.

I. Nebenkosten bei Kaufverträgen

1. Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung: 3,5 % (Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen möglich)
2. Grundbuchseintragungsgebühr (Eigentumsrecht): 1,1% seit 2011-01-01
3. Vertragserrichtung und grundbücherliche Durchführung: Kosten nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters zzgl. Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren.
4. Grundverkehrsverfahren: Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben sind länderweise unterschiedlich.
5. Übernahme der Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen durch den Erwerber: Es besteht kein Rechtsanspruch auf Übernahme. Im jeweiligen Einzelfall sind sowohl die Möglichkeiten der Übernahme als auch allfällige, daraus resultierende Belastungen zu ermitteln.
6. Allfällige Anliegerleistungen wie Aufschließungskosten, Kosten der Baureifmachung des Grundstückes, Anschlussgebühren und -kosten (Wasser, Kanal, Strom, Gas, Telefon etc.): laut Vorschreibung der Gemeinde.
7. Vermittlungshonorar: Berechnungsbasis ist der Wert. Er besteht in diesem Sinn aus dem Kaufpreis zuzüglich übernommener Verpflichtungen, Hypotheken, geldwerter Lasten, Haftungsübernahmen, Verbindlichkeiten, etc. §16(1). Die gesetzliche Honorarobergenze jeweils vom Käufer und Verkäufer beträgt:

a) bei Kauf, Verkauf oder Tausch von:

Ausgenommen von diesen Obergrenzen sind Burgen, Schlösser, Klöster. §11

b) bei Optionen: 50% des Honorars gemäß Pkt. I.7.a), das aber im Fall der Optionsrecht-Ausübung auf das Gesamthonorar angerechnet wird. §14

c) Die Übernahme des Honorars einer Vertragsseite durch die andere ist zulässig, solange weder die Höchstsumme beider Seiten noch das 2-fache des Maximalhonorars der eigenen Seite überschritten wird. Unzulässig ist die Überwälzung auf Suchende bei Wohnungen oder Einfamilienhäusern. §12(2)

II. Nebenkosten bei Mietverträgen

1. Vergebührung des Mietvertrages §33TP5GebG: 1 % des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses (inkl. MWSt), höchstens des 18-fachen Jahreswertes, bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des 3-fachen Jahreswertes. Der Vermieter (bzw. in dessen Vertretung z.B. der Makler, Notar, Rechtsanwalt oder Hausverwalter) ist verpflichtet, die Gebühr selbst zu berechnen und abzuführen. Bei befristeten Mietverträgen über Gebäude und Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, ist die Bemessungsgrundlage mit dem 3-fachen Jahreswert begrenzt.
2. Vertragserrichtungskosten: nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Vertragserrichters.
3. Vermittlungshonorar: Berechnungsbasis für das Honorar ist der Bruttomonatsmietzins (abgekürzt: BMMZ). Dieser besteht gem. §24(1) aus:

Vermittlung durch Immobilienmakler (Honorarobergrenze zzgl. 20% MWSt.):

Für einzelne Wohnräume in Untermiete ist das Honorar mit jeweils 1 BMMZ begrenzt. §23 Honorarüberwälzungsregeln: wie beim Kauf. (Pkt.l.7.c)

Vertragsverlängerungs-Ergänzungshonorar: Es darf in Summe mit dem ursprünglichen Honorar das Höchsthonorar der Gesamtlaufzeit nicht überschreiten §19(3), §20(3) und bei Wohnungen und Einfamilienhäusern maximal 1/2 BMMZ betragen. §20(3)

Geschäftsräume gem. §19(1) sind: Arbeits-, Verkaufs- u. Kanzleiräume, Büros, Lager, Lokale, Magazine, Werkstätten, Garagen, Einstellplätze, usw.

Ersatzwohnungen mit Honorarvereinbarungen nur zwischen Makler und Eigentümer/Bauorganisator sind von Pkt ll.3.a) ausgenommen. §20(3)

Investitions-, Inventar-, Rechte-Abgeltung: Dafür ist als Honorar nur vom Vermieter/Vormieter max. 5% Bruttowertes zzgl. 20% MWSt. zulässig. §22

Vermittlung von sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechten, die nicht unter §18-26 fallen: Dafür ist das Honorar vom Überlasser mit 3 BMMZ und vom Nutzer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit 2 BMMZ begrenzt. §27

Vermittlung durch Immobilienmakler mit Hausverwaltertätigkeit: Regelungen wie oben. Ausnahmen: Wenn der Makler das Haus verwaltet, und an der Mietwohnung kein Wohnungseigentum besteht, und/oder der Auftraggeber der Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist, gilt als Honorarobergrenze:

III.Nebenkosten bei Pachtverträgen

Vergebührung des Pachtvertrages:

• bei Befristung: 1 % des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttopachtzinses; §33T5GebGes
• bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des 3-fachen Jahresbruttopachtzinses

2. Vertragserrichtungskosten: nach den Tarifen des jeweiligen Urkundenerrichters.
3. Vermittlungshonorar: (Honorarobergrenze jeweils von beiden Auftraggebern, zzgl. 20% MWSt.)

a) Pachtverhältnisse insbesondere in der Land-und Forstwirtschaft:

b) Unternehmenspacht und sonstige nicht-land und forstwirtschaftliche Pacht §26

IV.Nebenkosten bei Hypothekendarlehen

1. Vergebührung des Darlehensvertrages: entfällt seit 2011-01-01 bei Kontokorrent-Krediten mit einer Laufzeit über 5 Jahre: 1,5% – entfällt seit 2011-01-01
2. Grundbuchseintragungsgebühr: 1,2%
3. Allgemeine Rangordnung für die Verpfändung: 0,6%
4. Errichtung der Schuldurkunde: Kosten nach dem Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters.
5. Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren: laut Tarif. GebG NTG
6. Allfällige Schätzung: Kosten laut Sachverständigentarif.
7. Vermittlungshonorar: Sofern die Vermittlung im Zusammenhang mit einer Vermittlung eines Kauf - oder Tauschgeschäftes gem. §15(1) steht, max. 2% der Darlehenssumme; sonst max. 5% der Darlehenssumme. §17

V. Grundlagen des Maklerhonorars

§§-Angaben betreffen das MaklerG

Der Auftraggeber ist zur Zahlung eines Honorars für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäß verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt. §6(1)

Der Makler hat auch dann Anspruch auf Honorar, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß

zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt. §6(3)

Dem Makler steht kein Honorar zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist. §6(4)

Der Anspruch auf Honorar entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Es besteht kein Anspruch auf einen Vorschuss. §7(1)

Der Honoraranspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit ihrer Entstehung fällig. §10

Besondere Honorarvereinbarungen §15

Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe des vereinbarten oder ortsüblichen Honorars und nur für den Fall zulässig, dass

• das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt; §15(1)
  
  
• mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt; §15(1)2
  
  
• das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekannt gegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekannt gegeben hat §15(1)3, oder
  
  
• ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird. §15(1)4

Eine solche Leistung kann bei einem AlIeinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart werden,

dass §15(2)

• der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird; §15(2)1
  
  
• das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist, oder §15(2)2
  
  
• das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist. §15(2)3

Leistungen nach §15(1)2 gelten im Sinn des §1336 ABGB als Vergütungsbetrag. §15(3)

VI. Konsumentenschutzbestimmungen

Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrags dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich des Vermittlungshonorars, ausweist.

Die Höhe des Vermittlungshonorars ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis iSd §6(4)3 ist hinzuweisen.

Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauch als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht

auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler

die Übersicht entsprechend richtig zu stellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt §3(4) (Schadenersatz, Mäßigung). §30b(1)KSchG

Der Immobilienmakler hat dem Auftraggeber die nach §3(3) erforderlichen Nachrichten schriftlich mitzuteilen. Zu diesen zählen jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. §30b(2)KSchG

Vereinbarungen, die den Ersatz für zusätzliche Aufwendungen §9, oder den Abschluss / die Verlängerung von Alleinvermittlungsaufträgen §14 MaklerG oder besonderer Vereinbarungen für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs §15 betreffen, sind bei Maklerverträgen mit Verbrauchern schriftlich zu treffen. §31(1) KSchG

VII. Steuerliche Auswirkungen bei Veräußerung

§§-Angaben betreffen das EStG

Ihr Immobilienmakler ist kein Steuerberater, weshalb jede Transaktion zusätzlich zu den erteilten Informationen eine steuerliche Beratung erfordert. Nachfolgend werden im Einzelfall abstrakt mögliche steuerliche Auswirkungen einer Immobilientransaktion dargestellt:

1. Veräußerung von Immobilien des Privatvermögens §4(3a), §30(1,2), §30a(1), §30b(1,2), §30c(2,3) Seit 1.4.2012 sind Gewinne aus Immobilienverkäufen, deren Ermittlung nachfolgend dargestellt wird, mit dem besonderen End-Steuersatz von 25% zu versteuern. Selbstberechnung, Mitteilung und Überweisung an das Finanzamt hat durch Parteienvertreter zu erfolgen. Zur Gewinnermittlung wird unterschieden zwischen:

a) Neuvermögen

(Immobilien, die am 31.3.2012 steuerverfangen waren, insbesondere solche, die nach dem 31.3.2002 angeschafft wurden) §30(3)

b) Altvermögen

(Immobilien, die am 31.3.2012 nicht steuerverfangen waren.) §30(4,5), §30a(2) Ist ein Grundstück am 31.3.2012 nicht steuerverfangen, wird bei Veräußerung dieser Grundstücke der Gewinn wie folgt ermittelt:

c) Ausnahmen

von der Besteuerung gelten u.a. §30(2)

2. Veräußerung von Grundstücken des Betriebsvermögens §30a(3), §4(3a)

Der besondere Steuersatz von 25% für Immobilienveräußerungsgewinne gilt ab 1.4.2012 auch für Immobilien des Betriebsvermögens, und zwar sowohl für Grund und Boden als auch für Gebäude. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn es sich um Grundstücke handelt, die dem Umlaufvermögen zuzurechnen sind (Grundstückshandel), oder wenn der Schwerpunkt der betrieblichen Tätigkeit in der Überlassung oder Veräußerung von Grundstücken liegt (etwa nicht rein vermögensverwaltende Immobilienentwicklungsgesellschaften), oder wenn auf das Grundstück eine Teilwertabschreibung vorgenommen wurde, oder wenn vor dem 1.4.2012 eine Übertragung stiller Reserven gemäß §12 vorgenommen wurde. Dann hat die Ermittlung des Veräußerungsgewinns grundsätzlich nach den allgemeinen steuerlichen Gewinnermittlungsvorschriften zu erfolgen.

3. Vorsteuerberichtigung und Umsatzsteuer §12 (10)UStG

Vorsteuerbeträge, die aus Großreparaturen, Anschaffungs- und Herstellungsaufwendungen resultieren, sind bei Kauf/Tausch/Schenkung innerhalb der nachfolgenden 19 Jahre vom Verkäufer zu berichtigen. Ist der Käufer Unternehmer im Sinn des UStG, kann die Vorsteuerberichtigung vermieden werden, indem der Verkäufer auf die Steuerbefreiung verzichtet und somit der Verkauf umsatzsteuerpflichtig ist. Für bereits vor dem 1.4.2012 genutzte Grundstücke (auch aktivierungspfliche Aufwendungen und Großreparaturen) ist für die Vorsteuerberichtigung (weiterhin) auf

den Zeitraum von 9 Jahren ab erstmaliger Verwendung abzustellen.

VIII. Energieausweis

§§-Angaben betreffen das EAVG

Vorlagepflicht: Gemäß Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 hat der Eigentümer bei Verkauf/Vermietung/ Verpachtung eines Gebäudes/Nutzungsobjektes dem Käufer/Mieter/Pächter spätestens rechtzeitig zur Abgabe einer Vertragserklärung (z.B. Anbot) einen max. 10 Jahre alten Energieausweis oder dessen vollständige Kopie vorzulegen und spätestens 14 Tage nach Abschluss des Vertrages auszuhändigen §4(1). Der Eigentümer hat die Wahl, den Energieausweis entweder des Nutzungsobjekts oder eines vergleichbaren Nutzungsobjekts im selben Gebäude oder des gesamten Gebäudes oder bei Einfamilienhäusern einen Energieausweis eines vom Ausweisersteller bestätigt vergleichbaren Einfamilienhauses

auszuhändigen §4(2-3). Bei Angeboten in gedruckten oder elektronischen Medien sind der Heizwärmebedarf und der Gesamtenergie-Effizienzfaktor des Objektes anzugeben §3. Wird diese Vorlagepflicht verletzt, gilt automatisch eine dem Alter und Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart §7(1). Liegt die Gesamtenergie-Effizienz darunter, können daraus Gewährleistungsansprüche und Ansprüche auf Verbesserung/Preisminderung/Wandlung resultieren. Darüber hinaus kann der Käufer/Mieter/Pächter sein Recht auf Ausweisaushändigung gerichtlich geltend machen oder einen Energieausweis selbst einholen und die daraus entstehenden angemessenen Kosten vom Verkäufer/Vermieter/Verpächter einfordern §7(2). Eine Vereinbarung, nach der die Verpflichtung zur Vorlage/Aushändigung des Energieausweises oder die Rechtsfolgen der unterlassenen Vorlage/Aushändigung ausgeschlossen oder eingeschränkt werden, ist unwirksam §8. Die Unterlassung der Pflichtangaben in Inseraten, die Unterlassung der Vorlage und die Unterlassung der Aushändigung eines Energieausweises stellen eine Verwaltungsübertretung dar und können pro Verstoß mit einer Strafe in der Höhe von bis zu EUR 1.450,- bestraft werden. §9

Ausnahmen von der Vorlage- und Aushändigungspflicht bestehen für jene Gebäude,

• die nur frostfrei gehalten werden,
• spätestens 3 Jahren nach Verkauf abgerissen werden,
• nur rein religiös genutzt werden,
• nur provisorisch max. 2 Jahre genutzt werden,
• frei stehen mit weniger als 50m2 Nutzfläche,
• überwiegend durch innere Abwärme temperiert werden,
• bloß saisonal genutzt werden (bestimmte Umstände),
• nicht mehr jedoch für Denkmalschutz-Objekte und Schutzzonen. §5

IX. Rücktrittsrechte

§§-Angaben betreffen das KSchG

1. Allgemeines
   Der Rücktritt hat schriftlich zu erfolgen. Es genügt die Absendung der Rücktrittserklärung am letzen Tag der Frist. Als Rücktrittserklärung genügt ein Schriftstück, das erkennen lässt, dass der Verbraucher das Zustandekommen oder die Aufrechterhaltung des Vertrages ablehnt. Eine Rücktrittserklärung an den Immobilienmakler bez. eines Immobiliengeschäfts gilt auch für den diesbezüglich geschlossenen Maklervertrag. §3(4)
   
   
2. Rücktritt vom Immobiliengeschäft gem. §30a
   Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher gem. §1 ist und seine Vertragserklärung

kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. §30a(2)

Die Frist beginnt erst dann zu laufen, sobald der Verbraucher eine Zweitschrift der Vertragserklärung und eine Rücktrittsbelehrung erhalten hat.

Das Rücktrittsrecht erlischt jedenfalls spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung. §30a(3) Die Vereinbarung der Zahlung eines Angelds, Reugelds oder einer Anzahlung vor Ablauf der Rücktrittsfrist ist unwirksam. §30a

3. Rücktrittsrecht bei “Haustürgeschäften” gem. §3
Ein Auftraggeber (Kunde)

noch die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit dem Immobilienmakler selbst angebahnt hat,

kann bis zum Zustandekommen des Vertrages oder danach binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn dem Verbraucher eine Urkunde ausgefolgt wurde, die Namen und Anschrift des Unternehmers, die zur Identifizierung des Vertrages notwendigen Angaben und eine Belehrung über das Rücktrittsrecht enthält. gem. §3

4. Rücktrittsrecht bei Nichteintritt maßgeblicher Umstände §3a
Der Verbraucher kann von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag schriftlich zurücktreten, wenn

Maßgebliche Umstände sind:
a) die erforderliche Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten,
b) steuerrechtliche Vorteile,
c) eine öffentliche Förderung oder die Aussicht auf einen Kredit.

Die Rücktrittsfrist beträgt eine Woche ab Erkennbarkeit des Nichteintritts für den Verbraucher, wenn er über dieses Rücktrittsrecht schriftlich belehrt wurde. Das Rücktrittsrecht endet aber jedenfalls einen Monat nach beidseitiger vollständiger Vertragserfüllung.

Ausnahmen vom Rücktrittsrecht:
a) im Einzelnen ausgehandelter Ausschluss des Rücktrittsrechtes,
b) angemessene Vertragsanpassung,
c) Wissen oder Wissen-müssen des Verbrauchers über den Nichteintritt maßgeblicher Umstände bei den Vertragsverhandlungen.

5. Rücktrittsrecht beim Bauträgervertrag

Das Bauträgervertragsgesetz sieht vielfältige Rücktrittsgründe vor. Ein Rücktritt nach dem BTVG kann im Regelfall binnen 14 Tagen nach Erhalt einer schriftlichen Belehrung über das Rücktrittsrecht erklärt werden. Das Rücktrittsrecht erlischt 6 Wochen nach dem Zustandekommen des Vertrages.